Kort svar: Det er i utgangspunktet mulig å betale et forskudd ved boligkjøp med penger du har tatt opp som forbrukslån, men i praksis vil dette nesten alltid gjøre at banken avslår eller reduserer boliglånet ditt. Grunnen er at bankene ikke godtar lånefinansiert egenkapital, og forbrukslån øker både gjeldsgraden og månedskostnadene dine. Derfor bør du som hovedregel unngå å bruke forbrukslån til forskuddsbetaling, og heller se på løsninger som bankgaranti, mellomfinansiering, tilleggssikkerhet (kausjon/realkausjon) eller Startlån der det er relevant.

Viktig: Banker godtar normalt ikke at egenkapitalen finansieres med forbrukslån. Slike lån svekker boliglånssøknaden din og kan føre til avslag, selv om du kan dekke et forskudd der og da.

Under finner du en detaljert forklaring på hva forskuddsbetaling er, hvilke regler som gjelder, hva som kan skje om du bruker forbrukslån, og hvilke tryggere alternativer som faktisk fungerer i boligkjøpsprosessen.

Hva er forskuddsbetaling ved boligkjøp?

Forskuddsbetaling er beløpet du betaler kort tid etter at kjøpekontrakten er signert. I bruktboligmarkedet er dette ofte 10 % av kjøpesummen, mens resten betales ved overtakelse. Megler setter normalt et fristpunkt for innbetaling av forskuddet, og beløpet deponeres på meglers klientkonto til overtakelsen. Forskriftsmessig kan megler ofte akseptere bankgaranti i stedet for kontant innbetaling, men praksis varierer mellom meglerselskaper.

For deg som kjøper betyr dette at du må ha tilgjengelige midler eller en bankgaranti raskt etter kontraktsmøtet. Midlene som brukes til forskuddsbetalingen er en del av egenkapitalen din – eller dekkes via bankgaranti/mellomfinansiering fra banken som skal gi selve boliglånet.

Tips: Snakk med banken din før du byr, slik at du vet om banken kan stille garanti for forskuddet. Da slipper du å binde opp kontanter og unngår dyre nødløsninger.

Hva sier reglene om egenkapital og forbrukslån?

I Norge gjelder Utlånsforskriften for lån til bolig. De viktigste punktene for deg som vurderer forbrukslån til forskuddsbetaling er:

• Minst 15 % egenkapital: Ved kjøp av primærbolig trenger du normalt 15 % egenkapital (mer for sekundærbolig). Denne egenkapitalen kan ikke i praksis være lånte, usikrede penger.
• Gjeldsgrad maks 5x inntekt: All gjeld teller, inkludert forbrukslån og kredittkort. Et nytt forbrukslån kan dytte deg over grensen.
• Betjeningsevne: Banken skal stressteste økonomien din for en renteøkning (typisk minst 3 prosentpoeng). Høyere forbrukslånsavdrag svekker marginene.
• Fleksibilitetskvote: Banker kan avvike fra kravene for en mindre andel lån per kvartal, men de prioriterer vanligvis solide saker. Lånefinansiert egenkapital blir sjelden godkjent.

Konklusjonen er tydelig: Selv om et forbrukslån teknisk kan gi deg kontanter til å betale forskuddet, bryter det med hensikten bak egenkapitalkravet. Banken vil oppdage lånet i kredittsjekk og skattemeldinger/kontoutskrifter, og kan da avvise søknaden eller kreve at forbrukslånet innfris før boliglånet utbetales.

Hva skjer om du likevel bruker forbrukslån til forskuddet?

• Finansieringsbevis kan falle bort: Dersom du tar opp forbrukslån etter at finansieringsbeviset er gitt, kan banken trekke det tilbake fordi forutsetningene har endret seg.
• Lavere boliglån: Banken kan tilby lavere belåningsgrad eller kreve ekstra sikkerhet.
• Avslag: Økt gjeldsgrad og svakere betjeningsevne kan gjøre at banken sier nei.
• Presset likviditet: Forbrukslån er dyrt og har kort nedbetalingstid. Kombinasjonen med nytt boliglån gir høy, samtidig belastning.

Typisk scenario: Du kjøper bolig til 3 500 000 kroner. Forskudd 10 % = 350 000 kroner. Du mangler 100 000 og tar forbrukslån for å dekke differansen. Banken ser lånet, og enten må du innfri det før overtakelse (men da har du ikke kontanter), eller så avslås boliglånet. Resultatet kan bli svært krevende i en tidssensitiv fase.

Hovedregelen er derfor: Ikke ta opp forbrukslån for å dekke egenkapital eller forskuddsbetaling. Snakk med banken om bankgaranti eller mellomfinansiering før du byr.

Kostnader ved forbrukslån: et raskt regnestykke

Forbrukslån er dyr kreditt. La oss si du låner 100 000 kroner i 24 måneder med 17 % nominell rente (effektiv rente kan være 20–30 % avhengig av gebyrer). Et slikt lån kan koste 18 000–25 000 kroner i renter og gebyrer over perioden, og månedbeløpet kan ligge rundt 4 800–5 300 kroner. Dette er penger som ellers kunne gått til boligsparing eller buffer.

Jo høyere beløp og jo lengre løpetid, desto dyrere blir det. Og viktigst: Når banken beregner om du tåler boliglånet, tar de med de reelle månedskostnadene fra forbrukslånet. Dermed spiser forbrukslånet opp «handlingsrommet» ditt.

Hvis du absolutt må ha midlertidig finansiering for et annet formål enn egenkapital, bør du i det minste se på sammenlikning av lån for å unngå unødig høye renter. Men bruk ikke dette for å dekke egenkapital ved boligkjøp.

Lovlige og smartere alternativer til forbrukslån

1) Bankgaranti for forskudd

Mange banker kan stille garanti overfor megler i stedet for at du betaler forskudd kontant. Dette er vanlig praksis, særlig hvis du har finansieringsbevis og saken ellers er innenfor bankens rammer. Spør banken din tidlig om dette er mulig for deg.

2) Mellomfinansiering

Har du bolig som skal selges, kan mellomfinansiering (brofinansiering) dekke perioden fram til oppgjør. Banken har pant i begge boligene i mellomtiden, og du slipper å bruke usikret gjeld til forskudd.

3) Tilleggssikkerhet og kausjon

• Realkausjon: Foreldre eller nære kan stille sikkerhet i egen bolig for deler av lånet. Da tilfredsstilles belåningsgradskravet uten at du må ha alt i kontanter.
• Medlåntaker: En solid medlåntaker kan styrke betjeningsevnen, men øker også deres ansvar. Vurder nøye.

4) Startlån fra kommunen

For førstegangskjøpere med varig lav inntekt og vanskelig tilgang til ordinært boliglån kan Startlån være aktuelt. Startlån skal bidra til varig boligfinansiering, ikke til spekulasjon. Sjekk kriteriene i din kommune.

5) BSU, sparing og gaver

• BSU: Boligsparing for ungdom gir god rente og kan brukes som egenkapital. Midler må stå på konto fram til kjøp.
• Gave/gavelån: Familiestøtte kan styrke egenkapitalen. Bruk skriftlig gavebrev eller låneavtale for klarhet overfor banken.

6) Pris og vilkår i kjøpsprosessen

• Forhandle overtakelsestid: En senere overtakelse kan gjøre at du rekker oppgjør uten mellomfinansiering.
• Lavere pris: Noen ganger er det bedre å sikte på en rimeligere bolig for å oppnå sunnere finansiering.

Spør alltid megler om de aksepterer bankgaranti for forskuddet. Mange gjør det, og det løser hele utfordringen uten usikret gjeld.

Slik går du frem trinn for trinn

• Kartlegg økonomien: Finn reell egenkapital, gjeld, inntekt og buffer. Vurder hva du tåler i månedskostnader med realistisk rente.
• Snakk med banken: Få tydelig beskjed om rammene dine og om de kan stille bankgaranti for forskudd. Be om finansieringsbevis før du byr.
• Vær åpen om alt: Ikke ta opp lån i etterkant av finansieringsbeviset uten å informere banken. Det kan gjøre at beviset mister sin verdi.
• By og signér: Når du har vinnerbud og kontrakt, avklar med megler om forskudd betales kontant eller via garanti. Følg fristene.
• Oppgjør og overtakelse: Banken ordner restoppgjøret ved overtakelse. Hold dialogen tett dersom noe forsinkes.

Hvis du underveis oppdager at du likevel mangler midler, ta umiddelbart kontakt med banken og megler. Ikke løp til forbrukslån – det kan forverre situasjonen og true hele kjøpet.

Ofte stilte spørsmål

Kan megler kreve kontant forskudd, eller holder bankgaranti?

Det avhenger av meglers praksis og avtalene i kontrakten. Mange meglere aksepterer bankgaranti fra kjøpers bank. Avklar dette tidlig, og få bekreftelsen skriftlig.

Er det ulovlig å bruke forbrukslån til forskudd?

Ikke direkte ulovlig for deg som privatperson, men det strider mot hensikten i regelverket at egenkapitalen skal være reell og ikke lånt. Banken vil derfor som oftest si nei til boliglån når de oppdager dette.

Hva om beløpet er lite?

Selv «små» forbrukslån kan tippe gjeldsgraden din over grensen eller svekke betjeningsevnen. I tillegg vil banken kunne kreve nedbetaling før utbetaling av boliglån. Små lån blir sjelden et fortrinn.

Kan jeg bruke kredittkort til forskudd?

Meglers oppgjør skjer til klientkonto, og kortbetaling er vanligvis ikke aktuelt. Uansett regnes kredittkortgjeld på samme måte som annet usikret lån og trekker ned i bankens vurdering.

Hva hvis jeg allerede har tatt forbrukslån?

Informer banken umiddelbart. Ofte må lånet nedbetales eller refinansieres før boliglånet kan innvilges. I noen få saker kan banken bruke fleksibilitetskvoten, men det er unntaket – ikke regelen.

Konklusjon: Ikke bruk forbrukslån til forskuddsbetaling

Den tryggeste veien til bolig er å ha reell egenkapital, få finansieringsbevis, og bruke bankgaranti eller mellomfinansiering for forskuddet dersom nødvendig. Forbrukslån gjør kjøpet dyrere og vanskeligere – og kan i verste fall stoppe hele finansieringen. Bruk heller tid på å finne løsninger som banken godtar: sparing (BSU), realkausjon, medlåntaker, Startlån der du kvalifiserer, og å forhandle praktiske vilkår i handelen.

Skulle du ha behov for å vurdere usikret finansiering til helt andre formål enn egenkapital, se først en sammenlikning av lån for å redusere kostnadene. Men hold dette utenfor boligkjøpets egenkapital og forskudd.