Spørsmålet om du kan bruke forbrukslån som egenkapital ved boligkjøp dukker opp oftere når boligprisene stiger raskere enn sparekontoen. Det korte svaret er at banker som hovedregel ikke aksepterer egenkapital som er finansiert med usikret gjeld, fordi det svekker både betjeningsevnen din og sikkerheten i boliglånet. Nedenfor går vi gjennom hvorfor dette nesten alltid blir avslag, hvordan regelverket og bankpraksis fungerer, hva det faktisk vil koste i kroner og øre om du forsøker, og hvilke reelle alternativer som kan hjelpe deg over egenkapitalkneiken på en tryggere og mer bærekraftig måte.

Kort oppsummert: Banker godtar i praksis ikke egenkapital finansiert med forbrukslån. Forsøk på «lånt egenkapital» fanges opp i kredittsjekk, øker gjeldsgrad og renteutgifter, og ender som regel med avslag på boliglån.

Kort svar og hva banken faktisk krever

Egenkapitalkravet ved kjøp av primærbolig er normalt 15 %. For sekundærbolig er kravet høyere enkelte steder (tradisjonelt 40 % i Oslo i perioder), mens unge førstegangskjøpere kan ha litt mer fleksibilitet gjennom bankenes kvoter. I tillegg må du tilfredsstille krav til gjeldsgrad (typisk maks 5 ganger brutto årsinntekt), tåle en rentestigning på flere prosentpoeng i bankens stresstest og ha tilstrekkelig likviditet etter faste kostnader.

Når egenkapitalen er «lånt» gjennom et forbrukslån, oppstår to problemer umiddelbart: Lånet øker gjelden og reduserer betjeningsevnen i bankens kalkyle, og egenkapitalen er ikke lenger reell risiko du selv bærer — den er finansiert av andre. Begge deler trekker i retning av avslag, selv om det ikke finnes en setning i lovverket som spesifikt «forbyr» å låne til egenkapital.

Hvorfor «lånt egenkapital» nesten alltid avslås

• Gjeldsgrad: Et forbrukslån på 150 000 kroner kan være nok til å skyve deg over grensen for 5x inntekt.
• Stresstest: Bankene regner inn høyere fremtidig rente. Ekstra renteutgift fra forbrukslån gjør at du «ikke tåler» stresstesten.
• Dokumentkrav: Banken ber om kontoutskrifter, lønnsslipper og gjeldsoversikt. Nye lån før boliglån blir synlige med én gang.
• Risikohensyn: Egenkapitalens rolle er å ta første tap ved prisfall. Er den lånt, har du i praksis ingen buffere.

I enkeltsaker kan banker bruke fleksibilitetskvoten til å gjøre unntak, men usikret lånefinansiert egenkapital vurderes som høyrisiko og får som regel nei.

Hva sier regelverket og hvordan praktiserer bankene det?

Forskriften om krav til nye boliglån (ofte kalt «boliglånsforskriften») stiller krav til maksimal belåningsgrad, gjeldsgrad, avdragsbetaling ved høy belåning og stresstesting av renter. Forskriften sier ikke direkte at egenkapitalen ikke kan være lånefinansiert, men intensjonen er klar: Totalt gjeldsnivå og betalingsevne skal være forsvarlig. Derfor teller et forbrukslån fullt ut i bankens vurdering, og egenkapital du «har» med slike midler blir i praksis nullet ut i beslutningen.

Du kan lese mer om rammeverket hos Finanstilsynet. Se forskriften for de oppdaterte kravene til boliglån.

Praksis i norske banker er samstemt: Forbrukslån brukt som «egenkapital» er et stort rødt flagg. Unntak forekommer nesten utelukkende hvis lånet straks refinansieres i et pantesikret topplån (noe som krever at samlet belåning og betalingsevne likevel er innenfor).

Regneeksempel: hva koster «lånt egenkapital» i praksis?

Anta at du mangler 150 000 kroner i egenkapital og vurderer et forbrukslån i fem år. Typisk effektiv rente på usikret kreditt kan ligge mellom 10–25 % avhengig av profil. Med 14 % effektiv rente over 5 år vil månedskostnaden være omtrent 3 490 kroner. Total kostnad blir da ca. 209 400 kroner, altså rundt 59 400 kroner i renter og gebyrer. Dette kommer i tillegg til boliglånet.

Hvordan påvirker dette bankens vurdering?

• Gjeldsgrad: Har du 600 000 kroner i brutto årsinntekt, er «taket» rundt 3 000 000 kroner i samlet gjeld (5x). Et tilleggslån på 150 000 kroner spiser av denne rammen.
• Rentestresstest: Legg på 5 prosentpoeng i bankens stresstest. Ekstra 3 490 kr/mnd fra forbrukslånet kan gjøre at du ikke lenger har positivt månedsoverskudd i kalkylen.
• Belåningsgrad: Selv om du formelt oppnår 15 % egenkapital, regnes den ikke som reell i risikovurderingen. Resultatet er ofte krav om lavere boliglån eller avslag.

Forbrukslån har også etablerings- og termingebyrer som øker totalkostnaden. Disse regnes med i effektiv rente og forverrer bildet ytterligere.

Hva ser banken etter når du søker boliglån?

• Dokumentert egenkapital: Oppsparte midler, BSU, dokumentert gave/forskudd på arv, realisert aksje-/fondssparing.
• Gjeldsoversikt: Nedbetalingsplaner, kredittkortgrenser og forbrukslån (også «sovende» kreditt rammer).
• Betjeningsevne: Inntekt, faste kostnader og stresstest av renteøkning.
• Disponering: Uvanlige større innskudd like før søknadstidspunktet blir ofte etterspurt og må forklares.

Lukk eller reduser ubrukte kredittkortgrenser før søknad. Ubenyttede rammer teller ofte med i bankens beregning og kan vippe deg over grenseverdier.

Bedre alternativer til forbrukslån som egenkapital

• BSU: Gir høy rente og skattefradrag for unge. Midlene teller fullt som egenkapital.
• Gave eller forskudd på arv: Dokumenteres med gavebrev. Mange banker aksepterer dette som egenkapital.
• Realkausjon fra foreldre: Foreldres bolig stilles som tilleggssikkerhet. Reduserer bankens risiko, men husk risikoen for kausjonisten.
• Medlåntaker: En medlåntaker med solid inntekt kan hjelpe på gjeldsgrad og betjeningsevne.
• Topplån med pant: Et mindre pantesikret tilleggslån («topplån») kan i noen tilfeller erstatte manglende egenkapital, forutsatt at samlet belåning og betalingsevne er innenfor bankens krav.
• Startlån: For førstegangskjøpere og husholdninger med varig lav inntekt kan kommunen gi startlån som dekker deler av finansieringen.
• Refinansier sikret: Har du annen eiendom eller medkausjonist, kan forbruksgjeld noen ganger innlemmes i pantesikret lån med lavere rente. Dette må avklares med banken på forhånd.

Målet er at «egenkapitalen» er reell eller at du stiller ekstra sikkerhet banken kan godta — ikke å bytte oppsparing med dyr, usikret gjeld.

Slik bygger du egenkapital raskere

• Sett opp en spareplan: Automatiser fast trekk på lønningsdag. Prioriter BSU hvis du er innenfor ordningen.
• Kutt dyre lån først: Nedbetal kredittkort og forbrukslån. Hver krone i redusert gjeld forbedrer gjeldsgrad og reduserer renteutgifter.
• Øk inntekten midlertidig: Overtid, ekstrajobb eller frilansoppdrag kan gi det løftet du trenger.
• Selg eiendeler: Bil nummer to, båt eller annet med verdi kan frigjøre midler raskt.
• Sett en realistisk boligplan: Vurder rimeligere område eller mindre bolig for å senke egenkapitalkravet i første runde.
• Reduser faste kostnader: Bytt strømavtale, forsikringer og mobilabonnement. Hver månedlig besparelse kan kanaliseres direkte til egenkapital.

En tommelfingerregel er å spinke og spare til du har minst 15 % + omkostninger (2,5–3,0 % i dokumentavgift m.m. ved brukt bolig). For nybygg kan omkostninger være lavere.

Allerede tatt forbrukslån for å «ordne» egenkapital?

• Bruk angreretten: Forbrukslån har 14 dagers angrerett. Angrer du, må du tilbakebetale hovedstol og påløpte renter raskt.
• Informer banken: Åpenhet kan hjelpe. Noen banker vil vurdere boliglån først når forbrukslånet er innfridd.
• Refinansier riktig: Utforsk om gjelden kan samles og nedbetales billigere. Unngå flere smålån — det svekker søknaden ytterligere.
• Skift strategi: Vurder å utsette kjøp, bruke tid på sparing eller søke alternativer som kausjon eller startlån.

Ikke ta opp ekstra kreditt for å «redde» situasjonen. Flere dyre lån på kort tid gir ofte lavere kredittscore og gjør boliglån urealistisk på en stund.

Ofte stilte spørsmål

Er det ulovlig å bruke forbrukslån som egenkapital?

Nei, ikke direktelovstridig i seg selv. Men banken må følge forskriftskrav til forsvarlig utlån. I praksis blir slike søknader avslått fordi total risiko og gjeldsgrad blir for høy.

Hva om jeg skjuler forbrukslånet?

Det vil ikke fungere. Banken kjører kredittsjekk og ber om kontoutskrifter. Nye lån og innskudd må dokumenteres, og manglende opplysninger kan føre til avslag eller kundeforhold som avsluttes.

Kan jeg få topplån i stedet?

Kanskje. Noen banker tilbyr pantesikrede topplån som kan dekke mangel på egenkapital. Det forutsetter at samlet belåning, gjeldsgrad og betalingsevne er innenfor. Renta blir ofte høyere enn hovedlånet, men lavere enn forbrukslån.

Hva er beste rekkefølge for å bli klar til boliglån?

Betal ned usikret gjeld, bygg buffer, spar opp egenkapital (BSU om mulig), dokumenter stabil inntekt og reduser unødvendige kredittlinjer. Når tallene dine tåler stresstesten, søk finansieringsbevis.

Oppsummering og veien videre

Å låne til egenkapital med forbrukslån løser ikke utfordringen — det flytter den frem i tid og gjør den dyrere. Bankens oppgave er å sikre bærekraftig finansiering, og usikret gjeld som grunnmur for boligkjøp passer dårlig i dette bildet. Bruk heller tiden på å rydde i gjeld, øke sparingen og undersøke akseptable alternativer som BSU, gave/forskudd på arv, kausjon, topplån med pant eller kommunalt startlån.

Hvis du uansett vurderer et forbrukslån til andre formål, sørg for nøktern vurdering av kostnader og velg ansvarlig. En rask sammenlikning av lån kan gi oversikt over renter og vilkår, men ikke bruk slike lån som «egenkapital». Målet er å komme inn i boligmarkedet på tryggest mulig måte — og bli værende der.