Kort svar: Nei, et forbrukslån godkjennes i praksis ikke som egenkapital til boliglån, og det kan heller ikke likestilles med kommunalt startlån. Forbrukslån øker gjelden din, svekker kredittvurderingen og kan gjøre at banken avslår boliglånet. I stedet bør du enten søke kommunalt startlån (dersom du kvalifiserer), eller bygge opp godkjent egenkapital gjennom sparing, gaver/kausjon eller andre tryggere løsninger.

Kort svar: Forbrukslån godkjennes ikke som egenkapital eller startlån

I norsk utlånspraksis må du som hovedregel stille med minst 15 % egenkapital ved kjøp av bolig. Denne «egenkapitalen» skal ikke være lånte penger uten sikkerhet. Tar du forbrukslån for å dekke innskuddet, regnes det som ekstra gjeld og vil telle negativt i bankens beregning av gjeldsgrad, betalingsevne og buffer. Resultatet blir ofte avslag.

Viktig: Forbrukslån kan ikke brukes som kommunalt startlån. «Startlån» i Norge er et eget offentlig finansieringstilbud via kommunen/Husbanken – helt annet produkt enn forbrukslån.

Bankene følger krav i utlånsreguleringen («Utlånsforskriften»), blant annet om maks gjeld på inntil 5 ganger brutto årsinntekt, krav om stresstest av renteøkning og at boliglån normalt ikke skal overstige 85 % av boligens verdi. Egenkapitalen på 15 % må dermed komme fra egne midler eller annen godkjent sikkerhet.

Finanstilsynets krav og praksis gjør at usikret gjeld (forbrukslån og kredittkort) straks reduserer låneevnen din. Det blir derfor svært vanskelig å få innvilget boliglån dersom egenkapitalen «skapes» med forbrukslån.

Hva betyr «startlån»? To helt ulike ting

Startlån fra kommunen (Husbanken)

Startlån er en offentlig ordning administrert av kommunene med finansiering fra Husbanken. Den er særlig rettet mot personer som har varig lav eller ustabil inntekt, eller som av andre grunner ikke får boliglån i vanlig bank – for eksempel unge i etableringsfasen, enslige forsørgere eller personer med varig nedsatt inntekt. Startlån kan i noen tilfeller dekke hele kjøpesummen eller bidra som manglende egenkapital, men det vurderes strengt ut fra behov og betjeningsevne.

Hver kommune har egne retningslinjer og prioriteringer. Les mer hos Husbanken, eller på nettsiden til din kommune.

Egenkapital ved boliglån i bank

Når folk sier «startlån» i dagligtale, mener de ofte «startkapital/egenkapital» til å komme inn i boligmarkedet. Dette er ikke et lån i seg selv, men egne midler (sparing, BSU, arv/gave, kausjon) som gjør at banken kan gi boliglån inntil 85 % av verdien. Forbrukslån regnes ikke som egenkapital.

Tommelfingerregel: 15 % egenkapital + omkostninger (dokumentavgift m.m. – typisk 2,5 % for selve dokumentavgiften) må finansieres uten usikret gjeld for å få normalt boliglån i bank.

Hvorfor sier banken nei til forbrukslån som egenkapital?

• Gjeldsgrad: All usikret kreditt øker gjelden din, og banken skal sikre at total gjeld ikke overstiger ca. 5 ganger bruttoinntekt. Et forbrukslån «spiser opp» lånekapasiteten til boliglånet.
• Belåningsgrad: Forbrukslån dekker ikke kravet om maks 85 % belåning. Du ender i praksis med 100 % eller høyere samlet finansiering, som bryter med normen.
• Stresstest: Banken må sjekke at du tåler renteøkning. Usikret gjeld har høyere rente og avdrag, og øker risikoen for betalingsproblemer.
• Risiko og mislighold: Historisk mislighold på forbrukslån er høyere enn på boliglån. Kombinasjonen øker samlet risiko.
• Kostnad: Forbrukslån har ofte effektiv rente mellom 10–30 %+. Totalkostnaden blir svært høy og svekker økonomien din fra dag én.

Selv om banken har en liten fleksibilitetskvote for unntak, brukes den sjelden for kunder som kompenserer manglende egenkapital med usikret gjeld.

Du kan lese mer om rammene bankene må følge i Utlånsforskriften hos Finanstilsynet.

Tall-eksempel: Slik slår forbrukslån ut i praksis

Anta at du vil kjøpe en leilighet til 3 000 000 kroner. Du trenger minst 450 000 kroner i egenkapital (15 %). Uten oppsparte midler vurderer du å ta forbrukslån på 450 000 kroner for å «ordne» egenkapitalen.

• Boliglån (85 %): 2 550 000 kroner.
• Forbrukslån (tenkt «egenkapital»): 450 000 kroner.
• Effekt: Samlet gjeld blir 3 000 000 kroner – altså 100 % finansiering.

Hvis vi antar effektiv rente på forbrukslånet på 18–25 % og nedbetaling over 5–10 år, vil månedskostnaden på forbrukslånet alene typisk ligge langt over 6 000–9 000 kroner per måned. Dette kommer i tillegg til boliglånets renter og avdrag. I bankens stresstest (påslag i rentenivå) vil dette ofte velte hele lånesøknaden.

Med forbrukslån som «egenkapital» får du altså høyere gjeldsgrad, høyere risikokostnad og mindre handlingsrom – som normalt gir avslag på boliglån.

Lovlige og smartere alternativer til forbrukslån

• BSU og sparing: Bygg opp egenkapital med gunstig rente i BSU og annen sparing. Selv et mindre innskudd kan gi bedre lånebetingelser.
• Gaver/forskudd på arv: Foreldre kan gi deler av egenkapitalen. Husk gavebrev og eventuell dokumentasjon til banken.
• Privat lån med sikkerhet: Lån fra familie kan aksepteres dersom det stilles reell sikkerhet eller ordnes som kausjon/realkausjon – avtal skriftlig med betingelser.
• Kausjon/realkausjon: Foreldre kan stille pant i egen bolig for å dekke manglende egenkapital. Banken vurderer belåningsgrad og betalingsevne hos begge parter.
• Kommunalt startlån: Dersom du har varig utfordring med å komme inn i markedet, kan startlån via kommunen vurderes. Ofte kombinert med tilskudd, men krever at du kan betjene lånet.
• Rimeligere bolig: Senk kjøpesummen (mindre areal, beliggenhet, standard) for å nå 15 %-kravet raskere.
• Deleie eller leie-til-eie: Ordninger der utbygger eller boligbyggelag eier en andel, slik at din egenkapitalbehov blir lavere i startfasen.
• Mellomfinansiering – ikke forbrukslån: Når du har bolig du skal selge, bruker banken mellomfinansiering, ikke forbrukslån. Dette er et eget, kortvarig lån med pant i boligene.

Få oversikt over egen økonomi før du søker: budsjett, eksisterende gjeld, kredittgrenser, og mulige egenkapitalkilder. Små kredittkortgrenser kan også trekke ned – vurder å redusere disse.

Slik søker du startlån fra kommunen – steg for steg

• Sjekk kriteriene i din kommune: Start på kommunens nettsider. Typiske krav er varig lav/stabil inntekt og at du ikke får tilstrekkelig lån i bank.
• Forbered dokumentasjon: Lønnsslipper, skattemelding, budsjett, eventuelle lege-/NAV-attester, og informasjon om dagens boutgifter.
• Finn boligramme: Avklar realistisk prisklasse, gjerne med meglers prisanslag og overslag over felleskostnader/driftsutgifter.
• Send elektronisk søknad: Mange kommuner tilbyr digital søknad. Fyll ut nøkternt og forklar hvorfor startlån er nødvendig og bærekraftig.
• Saksbehandling og vedtak: Kommunen vurderer behov og betalingsevne. Ved positivt vedtak får du rammer, vilkår og eventuelt tilskudd.
• Kjøpsprosess: Når vedtaket foreligger, kan du by på bolig innenfor rammen. Kommunen/boligkontoret veileder gjerne underveis.

Merk at saksbehandlingstid kan variere fra uke til måneder. Legg inn tid til dialog og eventuelle ettersendinger av dokumentasjon.

Har du allerede forbrukslån? Dette kan du gjøre

• Nedbetal raskt: Jo lavere usikret gjeld, desto bedre ser boliglånssøknaden ut. Prioriter ekstra avdrag.
• Refinansier smart: Hvis du eier bolig med ledig sikkerhet, kan refinansiering med pant i bolig senke kostnadene dramatisk. Uten sikkerhet er gevinsten begrenset.
• Reduser kredittgrenser: Ubrukte kredittkortgrenser teller ofte som potensiell gjeld. Be banken sette ned grensen.
• Vent og spar: Utsett boligkjøpet, bygg egenkapital og dokumenter stabil betalingsevne over tid.

Vurderer du forbrukslån til andre formål enn bolig, bør du alltid sammenligne betingelser bredt. Se vår sammenlikning av lån før du bestemmer deg.

Ikke ta opp nye forbrukslån i perioden før boliglånssøknad. Selv små beløp kan vippe gjeldsgrad og budsjett feil vei.

Ofte stilte spørsmål

Kan banken gjøre unntak?

Banker har en begrenset fleksibilitetskvote, men den brukes primært der kundeprofilen er sterk og avviket lite. Å dekke egenkapital med forbrukslån er som regel et for stort avvik.

Hvor mye egenkapital må jeg ha?

Normalt 15 % av kjøpesummen, pluss omkostninger (for eierseksjoner/eneierbolig typisk 2,5 % dokumentavgift). Kjøper du andelsbolig (borettslag), er omkostningene ofte lavere.

Kan forbrukslån brukes som «mellomfinansiering»?

Nei. Mellomfinansiering er et eget, tidsbegrenset lån i banken med pant i boligene (den du selger og den du kjøper). Forbrukslån er ikke egnet og vil normalt svekke søknaden.

Hva med sikkerhet i bil eller andre eiendeler?

Lån med pant i bil eller båt kan i noen tilfeller være rimeligere enn rent forbrukslån, men det regnes ikke som egenkapital og påvirker fortsatt gjeldsgrad negativt.

Kan jeg bruke kredittramme som egenkapital?

Nei. Ubenyttede kredittkortrammer kan tvert imot trekke ned fordi de øker potensielt gjeldsopptak. Reduser rammer før boliglånssøknad.

Konklusjon

Forbrukslån fungerer verken som «startlån» eller som akseptabel egenkapital til bolig. Det øker gjelden, reduserer låneevnen og fører ofte til avslag. Vurder i stedet kommunalt startlån (dersom du oppfyller vilkårene), kausjon/realkausjon, gaver/forskudd på arv, økt sparing eller rimeligere bolig. Snakk med banken og kommunen tidlig for å kartlegge mulighetene dine. Og om du vurderer usikret lån til helt andre formål, husk å sjekke ulike lånetilbud før du bestemmer deg.