Vurderer du om det lønner seg å finansiere et behov med boliglån eller forbrukslån, handler svaret om to ting: effektiv rente og nedbetalingstid. Denne veiledningen viser deg trinn for trinn hvordan du regner på total kostnad, månedskostnad og risiko – med konkrete eksempler du kan kopiere. Vi peker også på når hver løsning passer best, hvilke gebyrer som ofte overses, og hvordan du kan innhente bedre tilbud. Hvis du allerede vil se ulike lånetilbud, kan du gjøre det parallelt med beregningene dine.

Kort oppsummert: Kan du nedbetale like raskt via boliglån (eget del-lån eller ekstra innbetalinger), er boliglån nesten alltid billigst. Ruller du summen inn i hovedlånet over 20–30 år, kan forbrukslån bli billigere totalt – selv med høyere rente.

Når passer boliglån best

Boliglån (med pant i bolig) har normalt vesentlig lavere rente enn usikret kreditt. Det passer spesielt når du kan oppfylle kravene og styre nedbetalingstiden aktivt.

• Lavere rente: Typisk 4–6 % effektiv (varierer med bank, belåningsgrad og kundeforhold).
• Mulighet for eget del-lån: Mange banker lar deg opprette et eget boliglånstillegg med egen nedbetalingstid (f.eks. 3–7 år) og separat terminbeløp.
• Forutsigbarhet: Lang horisont, men du kan betale ekstra uten gebyr ved flytende rente.
• Krav: Pant i bolig og belåningsgrad innenfor bankens rammer. Ofte maks 85 % av markedsverdi for primærbolig (banken kan ha egne vurderinger).

Husk at økt belåning øker risikoen i husholdningsøkonomien: større gjeld, høyere eksponering mot renteøkning og mindre buffer.

Når passer forbrukslån best

Forbrukslån er usikret og raskt, men dyrere. Det kan være riktig i noen situasjoner, særlig ved kort nedbetalingstid.

• Rask utbetaling: Ofte beslutning og utbetaling samme dag eller innen få dager.
• Ingen pant: Du belaster ikke boligen. Passer hvis belåningsgrad allerede er høy.
• Kort nedbetalingstid: Vanlig maks 5 år for nye, usikrede lån (refinansiering kan få lenger). Kort løpetid demper total rentekostnad.
• Krav: Kredittsjekk, stabil inntekt, ofte 18 år+ (noen krever 20 år), og ansvarlig gjeldsgrad. Banken kan avslå eller tilby lavere beløp ved svak score.

Selv om månedsbeløpet kan virke høyere enn ved å rulle beløpet inn i boliglånet, kan totalen du betaler for forbrukslånet bli lavere fordi du raskt blir ferdig.

Slik regner du det ut – steg for steg

Nedenfor er en enkel fremgangsmåte du kan bruke uansett banker og tilbud. Du kan gjøre dette i et regneark eller med banker sine kalkulatorer.

• 1) Finn lånebehovet: Hvor mye trenger du nettopp nå? Eksempel: 150 000 kr.
• 2) Hent rentesatser og gebyrer: Noter effektiv rente og etablerings-/termingebyr for både boliglån og forbrukslån. Ta med mulige kostnader til verdivurdering og tinglysing for boliglån.
• 3) Velg nedbetalingstid: Sett en realistisk tid du faktisk vil bruke på å betale ned beløpet. Sammenlign minst to scenarier for boliglån: a) eget del-lån over samme tid som forbrukslån, b) innbakt i hovedlånet over 20–30 år.
• 4) Beregn månedskostnad: Bruk annuitetsformelen eller en lånekalkulator. Formelen for terminbeløp er: Beløp = Lånebeløp × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), der r = månedlig rente (p.a./12) og n = antall måneder.
• 5) Beregn totalkostnad: Terminbeløp × antall terminer − lånebeløp + gebyrer. Ta også høyde for skattefradrag på renteutgifter.
• 6) Vurder risiko og fleksibilitet: Pant i bolig, bindingstid (hvis fastrente), mulighet for ekstra innbetalinger, fremtidig inntekt og buffere.

Du kan parallelt innhente tilbud via banken(e) dine, og gjerne en sammenlikning av lån fra formidlere, for å få konkrete effektivrenter å regne på.

Renter du ser i reklame er ofte «fra»-renter. Effektiv rente etter kredittsjekk kan bli høyere. Sammenlign derfor alltid på effektiv rente, ikke nominell.

Eksempel: 150 000 kroner – tre måter å finansiere på

Nedenfor illustrerer vi tre realistiske alternativer. Renter og gebyrer varierer, men regnestykkene viser mekanikken. Vi ser bort fra mindre gebyrvariasjoner i første omgang for å fokusere på rente og løpetid.

A) Forbrukslån, 5 år, effektiv rente 14 %

– Lånebeløp: 150 000 kr. – Månedlig rente r ≈ 0,14/12 = 0,01167. – Antall måneder n = 60. Terminbeløp ≈ 3 490 kr. Total tilbakebetaling ≈ 209 500 kr. Estimert rentekostnad ≈ 59 500 kr (+ eventuelle gebyrer). Med 22 % rentefradrag reduseres effektiv rentekostnad til ca. 46 400 kr.

B) Boliglån som eget del-lån, 5 år, effektiv rente 5,5 %

– Lånebeløp: 150 000 kr. – r ≈ 0,055/12 = 0,00458. – n = 60. Terminbeløp ≈ 2 865 kr. Total tilbakebetaling ≈ 171 900 kr. Estimert rentekostnad ≈ 21 900 kr (+ etablering/verdivurdering/tinglysing). Etter rentefradrag (22 %) blir rentekostnaden ca. 17 100 kr.

C) Boliglån innbakt i hovedlånet, 25 år, effektiv rente 5,5 %

– Lånebeløp: 150 000 kr. – r ≈ 0,055/12 = 0,00458. – n = 300. Terminbeløp ≈ 922 kr. Total tilbakebetaling ≈ 276 500 kr. Estimert rentekostnad ≈ 126 500 kr (+ etableringskostnader). Etter rentefradrag (22 %) blir rentekostnaden ca. 98 700 kr.

Lærepunkt: Alternativ B er klart billigst totalt hvis du klarer å betale ned like raskt. Alternativ C gir lavest månedsbeløp, men den klart høyeste totalkostnaden. Alternativ A havner imellom, og kan slå C i total kostnad.

Hvilken løsning som passer deg, avhenger av kontantstrømmen din (hva du faktisk tåler per måned), og om du har disiplin til å korte ned løpetiden på boliglånsdelen.

Rentefradrag: I Norge gis normalt 22 % fradrag på renteutgifter på skatten. Se detaljene hos Skatteetaten.

Kostnader du må huske å ta med

• Etableringsgebyr: Både boliglån og forbrukslån kan ha etableringsgebyr (ofte noen hundrelapper til noen tusen kroner).
• Termingebyr: Liten kostnad per måned/termin; påvirker effektiv rente.
• Verdivurdering/e-takst: Banken kan kreve oppdatert verdi før økt boliglån.
• Tinglysing av pant: Offentlig gebyr hvis nytt pantedokument må registreres.
• Gebyr ved fastrente: Har du bundet rente, kan ekstra nedbetaling eller flytting utløse brudd-/overkurskostnad.
• Forsikringer og tillegg: Betalingsforsikring kan gjøre usikret lån dyrere. Vurder behovet kritisk.

Få alltid oppgitt effektiv rente inkl. alle gebyrer. Be om et skriftlig tilbud/avdragsplan for korrekt sammenligning.

Risiko, krav og praktiske hensyn

• Pant og risiko: Økt boliglån bruker boligen som sikkerhet. Betalingsproblemer kan i ytterste fall påvirke boligtryggheten.
• Belåningsgrad (LTV): Mange banker krever at samlet belåning ikke overstiger ca. 85 % av markedsverdi for primærbolig. Takst kan bli nødvendig.
• Nedbetalingstid for usikret lån: Vanligvis maks 5 år for nye forbrukslån (refinansiering kan gi lenger). Kort tid = høyere månedsbeløp, men lavere total rente.
• Kredittsjekk og gjeldsgrad: Banker må gjøre forsvarlig kredittvurdering. Høy samlet gjeld og svak score kan gi avslag eller høyere rente. Se også veiledning hos Finanstilsynet.
• Renteutvikling: Flytende rente kan endre seg. Sjekk stresstest: tåler du +2–3 prosentpoeng?

Be banken om å opprette et eget del-lån for boliglånsdelen med ønsket løpetid. Da unngår du at småbeløpet «forsvinner» i et 25–30 års hovedlån.

Alternativer å vurdere

• Rammelån (flexilån): Lavere rente enn usikret, fleksibel bruk, men krever lav belåningsgrad (ofte ≤ 60 %). Disiplin er nøkkelen.
• Refinansiering: Har du dyr gjeld fra før, kan samling i ett lån (boliglån eller refinansieringslån) gi lavere rente og bedre oversikt.
• Avdragsfrihet: Midlertidig på boliglån kan gi pusterom, men utsetter nedbetaling og øker total rentekostnad.
• Egen sparing: Hvis behovet kan utsettes noen måneder, kan sparing være billigst av alt.

Sjekk alltid om behovet er varig eller midlertidig. For kortvarige behov under 12–24 måneder kan usikret lån noen ganger være rimeligere totalt enn å strekke småbeløp over mange år i boliglån.

Slik henter du gode tilbud og forhandler

• Sammenlign flere: Bruk både banken din og uavhengige formidlere.
• Be om del-lån: Ved boliglån, be om eget del-lån med 3–7 års løpetid for beløpet du trenger.
• Spill inn lojalitet og sikkerhet: Høy lønnskontoaktivitet, forsikringer og spareavtaler kan gi bedre rente.
• Dokumentasjon klar: Lønnsslipp, skattemelding, gjeldsoversikt og vurdering av boligverdi.
• Få tilbud skriftlig: Sammenlign effektiv rente, totalkostnad og fleksibilitet før du signerer.

Trenger du et raskt overblikk, start med en enkel sammenlikning av lån og bruk tallene derfra i regneeksemplene over.

Kjappe spørsmål og svar

Er boliglån alltid billigst?

Nei. Det har lavere rente, men hvis du sprer småbeløpet over 20–30 år, blir totalen ofte høyere enn et kort forbrukslån.

Kan jeg få eget del-lån i boliglånet?

Som regel ja. Be uttrykkelig om et separat del-lån med egen nedbetalingstid (f.eks. 5 år) og få en egen nedbetalingsplan.

Hva om jeg har fastrente på boliglånet?

Ekstra nedbetaling eller endringer kan utløse brudd-/overkurskostnad. Sjekk vilkårene først, eller opprett nytt del-lån med flytende rente hvis banken tillater det.

Hvilke minstekrav gjelder?

Du må være myndig, tåle en kredittsjekk og vise betjeningsevne. For boliglån kreves pant og forsvarlig belåningsgrad. For usikret lån er maks nedbetalingstid normalt 5 år for nye lån.

Hvordan regner jeg inn skatt?

Multipliser renteutgiftene med 0,78 for å få omtrentlig netto etter 22 % rentefradrag. Se detaljer hos Skatteetaten.