Slik beregnes hvor mye du kan låne

Banken ser vanligvis på to hovedrammer samtidig: hvor høy belåningsgrad boligen tåler, og hva inntekten din kan bære. I praksis betyr det at maksgrensen bestemmes av enten sikkerheten i boligen (prosent av markedsverdi) eller betalingsevnen din (inntekt, eksisterende gjeld og løpende utgifter) – avhengig av hva som blir lavest.

Er målet å samle dyr gjeld i boliglånet, vil lånerammen typisk være: belåningsgrad opp til et øvre nivå (ofte omtalt som rundt 85% av verdi), minus det du allerede skylder på boliglånet – så lenge inntekten din også gir rom for det. Noen banker åpner for fleksibilitet i enkeltsaker, men du må alltid bestå kredittsjekk og betalingsevnevurdering.

Rask tommelfingerregel: Mulig opplåning ≈ (øvre belåningsgrad × boligens verdi) − utestående boliglån. Banken må i tillegg vurdere at inntekten din tåler total gjeld og renteøkninger.

Skal du innhente tilbud, lønner det seg å be om flere vurderinger. Du kan starte med en enkel sammenlikning av lån for å se hvilke rammer ulike banker antyder.

Belåningsgrad og sikkerhet i boligen

Belåningsgrad er forholdet mellom total boliglånsgjeld og boligens verdi. Ved refinansiering med pant i bolig legger banken ofte til grunn at totalbelåningen ikke skal overstige et visst nivå av markedsverdien. Dette nivået omtales gjerne som ca. 85% i ordinære tilfeller.

• Boligens verdi: Settes ut fra takst/e-takst, meglervurdering eller bankens automatiske verdivurdering.
• Eksisterende boliglån: Restgjelden trekkes fra rammen som belåningsgraden tillater.
• Tilleggssikkerhet: Har du annen eiendom å stille, kan det øke rammen – men vurderes strengt.

Selv om sikkerheten tilsier at du kan låne mer, må du også bestå betalingsevnevurderingen. Dersom denne setter lavere grense enn sikkerheten, er det den laveste grensen som gjelder.

Inntekt, gjeldsgrad og betalingsevne

Banken beregner hvor mye samlet gjeld og månedlige kostnader du kan betjene. Her inngår brutto inntekt, eksisterende lån og kreditter, levekostnader, forsørgeransvar og en rente-buffer for å se at økonomien tåler renteøkning.

• Gjeldsgrad: Samlet gjeld sett opp mot brutto inntekt skal være forsvarlig. Mange banker bruker en øvre ramme for å vurdere dette.
• Rente-buffer: Økonomien stresstestes med høyere rente for å sikre at du tåler svingninger.
• Kredittscoring: Betalingshistorikk, anmerkninger og stabilitet i inntekt påvirker vurderingen.

Retningslinjene bankene følger finnes i offentlig regelverk. Du kan lese mer i relevant forskrift, men husk at praktiseringen kan variere mellom banker.

Slik estimerer du din låneramme

1. Finn boligens markedsverdi via e-takst/meglervurdering eller bankens verdivurdering.
2. Beregn sikkerhetsrommet: Øvre belåningsgrad (ofte rundt 85%) × verdi − restgjeld på boliglånet.
3. Sjekk inntektsrammen: Hva tillater inntekt, fastkostnader og annen gjeld i månedlig betaling?
4. Ta det laveste tallet av sikkerhetsrommet og inntektsrammen – det er et realistisk utgangspunkt.

For å få konkrete tall, be 2–3 banker regne på saken. En enkel start er å hente tilbud via ulike lånetilbud for å se spenn i rente og ramme.

Tips: Har du mange smålån/kreditter, be banken legge inn at disse innfris ved utbetaling. Det kan bedre betalingsevnen din i beregningen.

Eksempler på beregning

Eksempel A (sikkerheten avgjør): Boligverdi 4 000 000. Øvre belåning ca. 85% = 3 400 000. Restgjeld i dag 2 900 000. Anslått rom til refinansiering ≈ 500 000, forutsatt at inntekten bærer dette.

Eksempel B (inntekten avgjør): Brutto inntekt 650 000. Banken setter grense for samlet gjeld ut fra inntekt og kostnader. Dersom denne grensen innebærer at samlet gjeld bør ligge rundt 3 250 000, og du allerede skylder 2 900 000, kan tilleggsrammen bli om lag 350 000 – selv om sikkerheten isolert sett kunne tillatt mer.

Tallene er kun illustrasjoner. Endelig ramme avhenger av bankens verdifastsettelse, detaljer i økonomien din og intern kredittpraksis.

Kostnader ved å flytte usikret gjeld inn i boliglånet

Renten i boliglånet er normalt lavere enn i forbrukslån og kredittkort, slik at månedsbeløpet ofte faller ved refinansiering. Samtidig vil lang nedbetalingstid kunne gjøre at du betaler mer i renter totalt, selv om renten er lavere. Vurder derfor løpetid nøye og be banken vise både månedskostnad og totalkostnad side om side.

• Hold løpetiden moderat på delen som gjelder tidligere forbruksgjeld.
• Unngå nye kreditter etter refinansieringen – bruk gjerne avslutning av gamle kredittrammer som vilkår.

Be om to tilbud: ett med kortere løpetid på refinansieringsdelen og ett med lengre. Da ser du forskjellen i totalkostnad tydelig før du bestemmer deg.

Hva hvis belåningsgraden blir for høy?

Hvis rammen stopper på grunn av sikkerhet i boligen, finnes ofte noen alternativer som kan hjelpe – men alle vurderes individuelt av banken.

• Ny verdivurdering dersom du har oppgradert boligen eller markedet har steget.
• Nedbetal noe gjeld først for å få belåningsgrad ned til et nivå banken aksepterer.
• Tilleggssikkerhet/medlåntaker kan i noen tilfeller bedre rammen, men medfører risiko for den som stiller sikkerhet.

Er problemet betalingsevne, vil som regel tiltak på inntekt/utgiftssiden eller kortere løpetid på annen gjeld være mest virkningsfullt.

Krav og prosess ved refinansiering med pant

• Alder og inntekt: Du må være myndig og ha dokumenterbar, stabil inntekt.
• Kredittsjekk: Betalingsanmerkninger og inkasso kan stanse søknaden.
• Dokumentasjon: Lønnsslipper, skattemelding, gjeldsoversikt og verdivurdering/takst.
• Formål: Banken utbetaler ofte direkte til innfrielse av gammel gjeld for å sikre faktisk refinansiering.

Prosessen går raskere når du laster opp takst/e‑takst og fullstendig gjeldsoversikt med kontonumre for innfrielse.